Ciudades que envejecen: cuando la baja natalidad redefine el mapa urbano

Las ciudades modernas se desarrollaron con una idea fija: crecer. Sin embargo, muy pocos gobiernos se han preguntado qué pasa cuando esta tendencia se detiene. En Argentina, la baja natalidad ya es una realidad. Esta transformación profunda ya se siente en el modo en que vivimos y habitamos las ciudades. En solo siete años, el país perdió más de 200 mil nacimientos anuales.

El Censo 2022 mostró que los hogares unipersonales ya representan uno de cada cuatro en el país, una cifra inédita para una sociedad históricamente organizada en torno a familias numerosas. A pesar de este cambio profundo en la composición social, el mercado de la vivienda y el desarrollo urbano parecen no haber registrado aún la transformación. Se siguen construyendo y vendiendo viviendas con lógicas de otra época, mientras cada vez más jóvenes y adultos mayores continuan sin poder acceder a hogares ajustados a sus necesidades reales.

Hogares más chicos, viviendas sobredimensionadas

El contraste es evidente: mientras el tamaño promedio de los hogares se reduce, la oferta inmobiliaria sigue atada a la idea de la familia tipo de mediados del siglo XX. Esto produce distorsiones notables. En 2023, más del 40% de los departamentos nuevos en la Ciudad de Buenos Aires se construyeron con dos o más dormitorios. La cuestión es que la mayoría de las familias porteñas ya no responden a ese modelo: más de la mitad están formadas por una sola persona o por parejas sin hijos.

Este desajuste configura un mercado excluyente. Los jóvenes que buscan independizarse encuentran precios imposibles. En la Ciudad de Buenos Aires, el alquiler de un monoambiente equivale, en promedio, al 50 % del salario registrado. Esto ocurre porque la oferta está poblada de viviendas pensadas para una composición familiar que ya no predomina. Al mismo tiempo, muchos adultos mayores envejecen en casas demasiado grandes. En CABA, el 30% de las personas mayores de 65 años viven solas en hogares costosos de mantener y poco adaptadas a su movilidad reducida. La baja natalidad, entonces, no solo transforma la pirámide poblacional: también vuelve obsoletas buena parte de las tipologías habitacionales de nuestras ciudades.

Barrios que envejecen: el caso de Recoleta

El fenómeno de la reconfiguración habitacional no es un problema abstracto. Recoleta es hoy una de las zonas más envejecidas de la Ciudad de Buenos Aires. Allí, la edad promedio supera ampliamente la media porteña de 39 años, y la pirámide poblacional muestra un claro predominio de adultos mayores. Lo mismo ocurre en sectores de Retiro o Monserrat, donde en muchos edificios tradicionales viven viudas o matrimonios mayores en soledad en departamentos de 100m².

Estos barrios, alguna vez símbolos de la vitalidad urbana, se enfrentan a una paradoja: abundancia de viviendas, pero escasez de habitantes jóvenes. Las consecuencias no se limitan a la demografía, sino que también afectan la vida económica y social. Una menor presencia de niños y jóvenes implica menos demanda de escuelas y menos actividad comercial de proximidad. También aumenta el riesgo de que el barrio se convierta en una “ciudad museo”, donde las fachadas se mantienen, pero la vida comunitaria se debilita.

El costo oculto: ineficiencia energética y vulnerabilidad social

En paralelo, gran parte de estas viviendas antiguas presentan problemas de eficiencia energética. Muchos departamentos en barrios como Recoleta y casas del conurbano construidas en décadas pasadas carecen de una adecuada aislación térmica, lo que genera altos consumos de gas y electricidad. Para un jubilado que vive solo en estas unidades, esto puede significar destinar una parte excesiva de sus ingresos fijos a calefacción o refrigeración.

En barrios del conurbano bonaerense, por ejemplo, proliferan casas construidas en los años 70 u 80 que hoy albergan a parejas mayores en soledad. Son viviendas de 80 o 100 m² donde viven matrimonios mayores o viudos, con altos costos de mantenimiento, inaccesibilidad física (escaleras, baños poco adaptados) y una factura energética que se vuelve impagable. La combinación de baja natalidad y falta de renovación urbana genera así un círculo vicioso: viviendas sobran, pero no sirven para quienes realmente las necesitan.

Reconvertir y adaptar

La pregunta no es sólo cuántos, sino cómo vamos a vivir. Es ahí donde la ciudad enfrenta un desafío urgente: reconvertir viviendas y planificar desarrollos acordes a hogares más pequeños, más envejecidos y más diversos.

• Reconvertir el parque existente: programas públicos de refacción que fomenten la subdivisión de viviendas grandes en unidades más pequeñas, energéticamente eficientes y adaptadas a adultos mayores.

• Fomentar la vivienda intergeneracional: modelos de co-living que integren jóvenes y mayores, como ya ensayan ciudades europeas (Barcelona, Ámsterdam), reduciendo costos y evitando el aislamiento social.

• Incorporar criterios de eficiencia energética obligatorios en los códigos de edificación, con incentivos fiscales para rehabilitar el stock construido.

• Pensar el desarrollo inmobiliario con criterios demográficos: construir menos metros cuadrados en favor de un mejor diseño que garantice mayor accesibilidad.

Una oportunidad en medio del cambio

La baja natalidad y el envejecimiento no tienen porqué ser una condena para las ciudades. Estas tendencias pueden ser, en cambio, una oportunidad para redefinirse como lugares más habitables, sostenibles e inclusivos. Argentina debe abandonar la idea de que la ciudad solo crece “hacia afuera”, sumando metros cuadrados sin preguntarse quién los habitará.

Recoleta, Retiro o Monserrat muestran hoy lo que puede pasar si no se actúa: barrios con historia y patrimonio, pero que lentamente pierden dinamismo y capacidad de atraer a nuevas generaciones. Si logramos transformar esa realidad, la ciudad que envejece podrá convertirse en una ciudad que cuida a sus habitantes: adultos mayores, jóvenes y familias, promoviendo espacios accesibles, dinámicos y sostenibles.

El futuro urbano no será necesariamente de expansión, sino de adaptación. Y en esa transición está en juego la calidad de vida de quienes ya habitan las ciudades y de quienes, en menor número, las habitarán mañana.