¿Quién paga la infraestructura de la Provincia Buenos Aires?: la plusvalía urbana como herramienta de desarrollo

En Argentina, la planificación de la obra pública presenta serias deficiencias. En teoría, ésta debería estar enfocada en desarrollar infraestructura que impulse el crecimiento y el desarrollo económico, incorporando estrategias que permitan financiar grandes inversiones sin sobrecargar el presupuesto.

Existen diversas herramientas para lograrlo, como las concesiones onerosas, la gestión del suelo urbano, una ley de economía urbana para los gobiernos locales, financiamiento a través de bancos de suelo, contribuciones por mejoras y valorizaciones derivadas de cambios en el uso del suelo, entre otras. No obstante, en la práctica, estas soluciones quedan relegadas por decisiones guiadas más por intereses políticos que por la optimización de políticas públicas. Esto ha convertido a la obra pública en un instrumento de negociación política, limitando severamente el desarrollo de infraestructura en el país.

La provincia de Buenos Aires frente al problema de la obra pública: ¿es tiempo de pensar en el concepto de "plusvalía"?

En la Provincia de Buenos Aires y en el país, la idea de usar la plusvalía como herramienta para financiar infraestructura no es nueva, pero aún es poco aprovechada. La plusvalía, en términos generales, se refiere al valor adicional que adquiere un terreno o propiedad gracias a acciones públicas, como la mejora de infraestructuras o cambios en las normas de uso del suelo. Entonces, ¿por qué no estamos sacándole más jugo a esta herramienta? ¿Dónde podemos motivar su uso? ¿Quiénes son los referentes en la materia?

¿Qué es la Plusvalía?

En primer lugar, es importante definir qué se entiende por plusvalía. De manera simplificada, se refiere al incremento en el valor de un terreno o propiedad como consecuencia de mejoras realizadas por el Estado, tales como la construcción de nuevas calles, plazas o modificaciones en las normativas urbanísticas. Este aumento en el valor, en muchos casos, beneficia exclusivamente a los propietarios de los terrenos sin que hayan realizado ninguna inversión directa. Por lo tanto, una parte de ese beneficio podría ser recuperada por el municipio, permitiéndole reinvertir esos recursos en nuevas oportunidades de desarrollo.

"Este aumento en el valor, en muchos casos, beneficia exclusivamente a los propietarios de los terrenos sin que hayan realizado ninguna inversión directa. Por lo tanto, una parte de ese beneficio podría ser recuperada por el municipio, permitiéndole reinvertir esos recursos en nuevas oportunidades de desarrollo."

¿Cómo se puede captar la Plusvalía?

Los municipios pueden captar una parte de la plusvalía generada a través de diversas herramientas tributarias. Una opción es la aplicación de una contribución especial cuando se presenta y aprueba un proyecto de obra que se beneficia de una mayor capacidad constructiva, derivada de mejoras o cambios normativos impulsados por el gobierno.

Este enfoque se basa en un principio sencillo: el propietario privado sigue obteniendo ganancias, ya que el aumento del valor del terreno o edificación supera el costo de la contribución. Al mismo tiempo, el municipio genera ingresos adicionales que pueden ser reinvertidos en mejoras y proyectos comunitarios, creando un ciclo virtuoso de desarrollo urbano.

Incentivos para que todos ganen

Lo destacable de este esquema es que no implica una transferencia directa de recursos desde los privados hacia el gobierno, sino que promueve una relación de beneficio mutuo. Los desarrolladores privados tienen incentivos claros para construir y mejorar sus propiedades, ya que, a pesar de realizar una contribución, el valor de sus inmuebles aumenta sustancialmente gracias a las mejoras en la infraestructura y el entorno. Por su parte, los municipios obtienen recursos adicionales para invertir en nuevas obras sin depender exclusivamente de fondos nacionales, que con frecuencia son insuficientes o tardan en llegar.

Un claro ejemplo de esta limitación es la dependencia de programas como “Municipios a la Obra”, que restringen la capacidad de los gobiernos locales para realizar proyectos significativos de gran impacto, centrando su alcance en renovaciones o regeneraciones urbanas. Los ingresos derivados de la captación de plusvalía permiten a los municipios una mayor autonomía financiera, y estos pueden, mediante decretos u otras herramientas normativas, destinar dichos recursos exclusivamente a proyectos estratégicos de alto impacto para la comunidad.

¿Por qué no se está usando más en provincias como Buenos Aires que constantemente están mejorando su infraestructura?

Aunque este enfoque suena lógico y beneficioso, su implementación es limitada. Algunos atribuyen esto a la falta de voluntad política o a la tendencia de depender de los fondos nacionales, más fáciles de negociar en el ámbito político. Otros señalan la falta de conocimiento técnico y la insuficiente capacidad administrativa en muchos municipios, lo que dificulta la adopción efectiva de estos mecanismos. Por ejemplo, algunos sostienen que si las tasas son muy altas, pueden desincentivar la inversión privada. Aquí es donde entra en juego un balance: captar lo suficiente para financiar mejoras, pero no tanto como para asustar a los inversores.

También podemos comparar este modelo con otros métodos de financiamiento, como los tradicionales fondos nacionales o los préstamos internacionales. Cada uno tiene sus pros y sus contras, pero lo que ofrece la captación de plusvalías es que, en teoría, es más sostenible y equitativa a largo plazo.

En resumen, la captación de plusvalías representa una oportunidad estratégica para transformar la planificación urbana en provincias como Buenos Aires. No solo ofrece una alternativa más justa y sostenible para financiar obras de infraestructura, sino que también reduce la dependencia de la voluntad política fluctuante de los gobiernos nacionales y de los ciclos electorales. Si bien existen desafíos y ajustes por hacer, la implementación adecuada de este mecanismo podría generar beneficios significativos para nuestras comunidades, fortaleciendo la autonomía municipal y promoviendo un desarrollo urbano equitativo y de largo plazo.